行政書士と専任宅建士の兼業は、条件がそろえば認められる余地があります。ただし、大阪府の手引では、認められるのは「同一建物内で常時勤務し、行政書士業などが個人事業で、自由に業務時間を調整できる状態にあり、宅建業の営業時間中は宅建業に専任できる場合」に限られています。それ以外は認められません。
「行政書士だから兼業できる」「行政書士だからできない」と一律に決まるものではなく、事業の形態と働き方が見られます。この記事では、大阪府の手引と申立書の記載に沿って整理します。
前提：専任宅建士は「常勤・専従」
専任宅建士は、事務所に常勤し、宅建業に専ら従事する人です。他の法人の役員・従業員との兼務は認められません（専任宅建士の人数・専任性・兼業を参照）。行政書士業との兼業は、この原則に対する例外的な扱いです。
大阪府が示している兼業の判断基準
大阪府の手引には、兼業の可否を示す判断表があります。行政書士などの自由業との兼業については、次のとおりです。
- 認められる（○）：同一建物内で常時勤務し、かつ、行政書士業などが個人事業（自由裁量で業務時間を調整できる状態）で、宅建業の営業時間中は宅建業に専任できる場合
- 認められない（×）：上記以外
条件は「同一建物内」「個人事業」「営業時間中は宅建業に専任できる」の3つです。
申立書とは何か
自由業を兼業する場合は、大阪府の指定様式の「専任の宅地建物取引士の自由業兼業に関する申立書」を提出します。通常の誓約書に代えて提出するもので、新規免許申請、更新、専任宅建士の変更届のときが対象です。
申立書の主な内容と注意点は次のとおりです。
- 専任宅建士本人が自署する
- 宅建業に従事している時間中は、自由業の営業を行わない、といった、自由裁量により専任性に支障がないことを記載する
- 注記に、行政書士法人など、申請者以外の法人に雇用されている場合は、専任宅建士として認められない、と書かれている
認められないケース
大阪府の資料から、次のような場合は認められない、または認められにくいと読み取れます。
- 行政書士法人など、申請者以外の法人に雇用されている場合（申立書の注記）
- 行政書士業を、宅建業の事務所とは別の場所で行っている場合（判断表の「同一建物内」の条件を満たさない）
- 宅建業の営業時間中に、行政書士の業務を行う必要がある場合（「宅建業の営業時間中は宅建業に専任できる」の条件を満たさない）
国土交通省の解釈との関係
国土交通省の「解釈・運用の考え方」は、個人の宅建業者が、同一の場所で行政書士などの業務を営んでいる場合は、業務量を斟酌して認められるものを除き、専任性が認められない、という趣旨を示しています。「業務量を見て認められる余地はあるが、原則は認められない」という位置づけです。大阪府の判断表も、この考え方に沿った整理だと読めます。
法人・個人・同一建物での考え方
公式資料から確認できる範囲での整理です。
| 場面 | 確認できること |
|---|---|
| 個人事業として行政書士業を営みつつ、同じ建物内の宅建業の専任宅建士になる場合 | 手引の判断表が想定する形。申立書を提出 |
| 行政書士法人に所属している場合 | 申立書の注記により不可 |
| 別の建物で行政書士業を営んでいる場合 | 判断表の条件（同一建物内）を満たさない |
| 申請者本人（代表者）が行政書士を兼ねる場合 | 国土交通省の解釈に、業務量を斟酌して判断する旨の記載あり。大阪府の詳細な扱いは公式資料で確認できていない |
事前に確認しておきたいこと
兼業の可否は、個別の状況（事務所の場所、営業時間、行政書士業の業務量など）で判断が分かれます。次の点を整理したうえで、大阪府に事前に確認するのが確実です。
- 行政書士事務所と、宅建業の事務所が同一建物内か
- 行政書士業は個人事業か、法人に所属しているか
- 宅建業の営業時間中に、行政書士としての業務が必要になるか
- 宅建業の営業時間と、行政書士業の業務時間の実際の割り振り
まとめ
大阪府の手引では、行政書士との兼業は、同一建物内・個人事業・宅建業の営業時間中の専任、の3つがそろう場合に限って認められます。行政書士法人に所属する場合や、別の場所で営む場合は認められません。
兼業を前提に開業を考えている場合は、事務所の場所と働き方を先に決めてしまうと、後から専任性が認められないおそれがあります。申請前の整理は、NEO行政書士事務所にご相談ください。ほかの兼務パターンは専任宅建士が認められないケースで整理します。
兼業の可否を確認したうえで開業する場合の免許申請の流れは、宅建業免許の新規申請について詳しくはこちら。宅建業の手続き全体は宅建業の総合ガイドをご覧ください。