宅建業免許は、開業して取得したら終わりではありません。5年ごとの更新、専任の宅地建物取引士が退職・異動した際の変更届、事務所の移転など、事業を続ける限り関わり続ける許認可です。NEO行政書士事務所では、大阪府内で宅建業を営む・営もうとする事業者様を対象に、新規開業から日々の変更手続きまで、宅建業に関わる行政書士業務をまとめてサポートしています。
これから大阪府で宅建業を始める方は、宅建業免許の新規申請について詳しくはこちらをご覧ください。事務所要件・専任の宅地建物取引士・欠格要件・必要書類・費用・申請の流れを、順を追って解説しています。
宅建業免許とは
知事免許と大臣免許の違い
宅地建物取引業（宅建業）とは、宅地や建物の売買・交換・貸借の代理や媒介を、不特定多数の相手に反復継続して行う事業です。この事業を営むには、宅地建物取引業法に基づく免許が必要で、事務所を1つの都道府県内のみに設ける場合は「知事免許」、2つ以上の都道府県に設ける場合は「大臣免許」となります。大阪府内のみで事業を行う場合は、大阪府知事免許が対象です。
宅建業免許が必要になる場面
新規開業・更新・変更届・事務所の移転や増設
宅建業免許に関わる場面は、開業時の新規取得だけではありません。実務上、事業者様からのご相談は主に次のようなタイミングで発生します。
- 新規開業：不動産会社を新しく立ち上げ、宅建業免許を新規に取得するケースです。事務所要件・専任者要件の診断から申請までの詳細は、宅建業免許（新規）の申請完全ガイドで解説しています。
- 免許の更新：免許の有効期間は5年間で、満了の90日前から30日前までに更新申請が必要です。うっかり期限を過ぎると免許が失効するため、更新時期の管理自体をご依頼いただくケースが多くあります。手続きの流れは宅建業免許の更新についてで解説しています。
- 登録事項の変更届：商号、代表者、役員、専任の宅地建物取引士、事務所の所在地などに変更があった場合、変更後30日以内に届出が必要です。届出が必要な場面は宅建業者の変更届で整理しています。
- 事務所の移転・増設：事務所を移転する場合は事務所要件を再度満たす必要があり、他の都道府県に事務所を増設する場合は大臣免許への切り替え（免許換え）が必要になります。詳しくは宅建業の免許換え、支店を出す場合は支店新設の手続きをご覧ください。
宅建業免許申請という手続きについて
新規・更新・変更のどの場面でも発生する手続き
「免許申請」とは、これらの新規・更新・変更のいずれの場面でも発生する、行政庁への書類提出と審査の手続きそのものを指します。書類の作成・収集から窓口対応までを行政書士に代理してもらうことで、経営者様は本業に集中しながら手続きを進められます。申請代理の具体的な範囲や依頼の流れは、宅建業免許申請（代理手続き）のページで詳しく解説しています。
宅建業免許の主な取得・維持要件
新規取得時だけでなく、免許を維持していく上でも、次の要件を継続して満たしている必要があります。
専任の宅地建物取引士について
5名に1名以上。他社勤務・兼務は認められない
事務所には、業務に従事する者5名につき1名以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置く必要があります。専任性が認められるには常勤性が求められるため、他社に勤務している方や他の事務所の専任者を兼務している方は専任として認められません。申請前に確認しておきたいのは、専任者となる方の宅地建物取引士としての登録と、勤務先の変更登録が済んでいるかどうかです。退職などで不足した場合の対応も含め、専任の宅地建物取引士とはで解説しています。
事務所としての独立性（事務所要件）
自宅兼用・レンタルオフィスの考え方
宅建業の事務所は、継続的に業務を行うことができ、他社や住居部分から独立している施設であることが求められます。大阪府の案内では、マンションなど区分所有建物の一室を自宅と兼ねて使う場合は原則として認められず、管理規約で事務所としての使用が認められ、かつ住居部分と区別されて独立性が保たれている場合に限り、認められることがあります。レンタルオフィス・シェアオフィスは、契約者以外が立ち入れない場合や時間帯利用の場合は使用できません。レンタルオフィスでの開業について、契約前にご相談いただくケースが増えています。契約してから認められないと分かると負担が大きいため、契約前の確認をおすすめします。詳しくは宅建業免許の事務所要件で解説しています。
営業保証金と保証協会の違い
営業保証金1,000万円か、保証協会への加入
宅建業を開業するには、法務局へ営業保証金を供託するか、宅地建物取引業保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納付するか、いずれかの対応が必要です。営業保証金は主たる事務所で1,000万円、従たる事務所ごとに500万円と高額になるため、多くの事業者様は保証協会への加入を選択されています。保証協会に加入する場合も、入会手続きに一定の期間がかかるため、免許申請と並行して早めに準備を進める必要があります。金額や仕組みの違いは営業保証金と保証協会の違いで詳しく解説しています。
行政書士に依頼するメリット
要件診断・スケジュール調整・保証協会との並行手続き
宅建業免許の手続きは、要件を1つでも見落とすと審査が長引き、開業予定日に間に合わなくなることがあります。行政書士に依頼することで、事前の要件診断による手戻りの防止、開業スケジュールから逆算した申請時期の調整、保証協会との並行手続きなど、経営者様が本業に専念しながら手続きを進められる体制を整えられます。
NEO行政書士事務所のサポート内容
新規開業から更新・変更届・事務所移転まで
新規開業時の免許申請はもちろん、免許の更新、専任の宅地建物取引士の変更・退職に伴う届出、事務所移転に伴う変更届まで、宅建業に関わる手続きを継続してサポートしています。代表の橋本嶺皇は、行政書士であるとともに、宅地建物取引士（登録番号（大阪）第137296号）・賃貸不動産経営管理士の資格も持っています。免許は取得して終わりではありません。お付き合いのある事業者様には、更新時期の前にハガキでご案内をお送りするなど、更新や変更届まで見据えて伴走しています。
宅建業に関するコラム一覧
宅建業免許について、テーマ別に詳しく解説したコラムです。気になる項目からご覧ください。
免許取得の基本
2本のコラム
事務所
2本のコラム
専任の宅地建物取引士
3本のコラム
法人・個人
2本のコラム
更新・変更・オンライン申請
3本のコラム
依頼・チェックリスト・まとめ
5本のコラム
よくある質問
宅建業免許の更新はいつ必要ですか？
宅建業免許の有効期間は5年間です。更新申請は有効期間満了の90日前から30日前までの間に行う必要があり、期限内に申請しないと免許が失効し営業できなくなります。お付き合いのある事業者様には、更新前にハガキでご案内をお送りしています。更新期限の管理も含めてご相談ください。
専任の宅地建物取引士が退職した場合はどうすればよいですか？
専任の宅地建物取引士が退職などにより不足した場合、2週間以内に後任の設置など必要な措置を執る必要があります。また、専任の宅地建物取引士の変更は、変更後30日以内に変更届出書を提出する必要があります。措置を怠ると行政処分の対象となるおそれがあるため、退職が分かった時点で早めにご相談ください。
代表者や本店所在地が変わった場合、何をすればよいですか？
商号、代表者、役員、事務所の所在地などに変更があった場合は、変更後30日以内に変更届出書を提出する必要があります。変更内容によって添付書類が異なるため、変更が決まった段階でご相談いただくとスムーズです。
大阪府外にも事務所を増やす場合はどうなりますか？
大阪府内のみで事業を行う場合は知事免許のままで対応できますが、他の都道府県にも事務所を設ける場合は、国土交通大臣の免許への切り替え（免許換え）が必要になります。事務所の増設を検討されている場合は、増設前にご相談ください。
自分のケースで宅建業免許が取得・維持できるか分からない場合も、まずはご相談ください
新規開業、更新、変更届、専任者の異動など、どの段階のご相談でも構いません。要件診断から手続き完了まで一括でサポートします。
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