賃貸住宅の入居者を探す「貸借の代理・媒介（仲介）」には宅建業免許が必要です。賃貸人から委託を受けて賃貸住宅を管理する事業は、管理戸数が200戸以上になる場合に、賃貸住宅管理業の登録が必要です。二つは別の法律に基づく別の手続きで、仲介と管理の両方を行う会社は、それぞれについて確認が必要です。
二つの手続きの比較
| 項目 | 宅建業免許 | 賃貸住宅管理業登録 |
|---|---|---|
| 根拠の法律 | 宅地建物取引業法 | 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和2年法律第60号） |
| 対象となる行為 | 宅地・建物の売買・交換、または売買・交換・貸借の代理・媒介を業として行うこと | 賃貸人から委託を受けて、賃貸住宅の管理業務を行う事業。管理戸数（自己所有物件の管理を除く）が200戸以上で登録が義務 |
| 申請先 | 事務所が一の都道府県のみなら都道府県知事、二以上なら国土交通大臣 | 国土交通大臣（本店または主たる事務所を管轄する地方整備局等） |
| 有効期間 | 5年間 | 5年間 |
| 更新申請の期間 | 有効期間満了日の90日前から30日前まで | 有効期間満了日の90日前から30日前まで |
| 新規の費用 | 大阪府知事免許は、書面申請33,000円（電子申請26,500円） | 登録免許税9万円 |
| 人の要件 | 事務所ごとに、専任の宅地建物取引士 | 営業所または事務所ごとに、業務管理者を1名以上 |
| お金の要件 | 営業保証金（本店1,000万円）の供託、または保証協会への加入 | 財産的基礎（財産および損益の状況が良好であること） |
仲介は宅建業、管理受託は賃貸住宅管理業
宅建業は、宅地・建物の売買・交換、または売買・交換・貸借の代理・媒介を、業として行うことです（宅建業法第2条第2号）。賃貸の入居者募集や、貸主と借主の間に立つ契約の仲介は、これに当たります。
賃貸住宅管理業は、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、賃貸住宅の維持保全を行う業務（または、維持保全と、家賃・敷金などの金銭の管理を併せて行う業務）を行う事業です（国土交通省FAQ）。登録が義務付けられるのは、管理戸数が200戸以上の場合です。
- 仲介だけを行う会社：宅建業免許が必要
- 管理受託だけを行う会社（200戸以上）：賃貸住宅管理業の登録が必要
- 仲介も管理も行う会社：それぞれについて、必要な手続きを確認する
自分が所有する物件を自分で貸すだけの場合は、宅建業に含まれず、賃貸住宅管理業の管理戸数にも含まれません。
サブリース（特定賃貸借契約）については、登録の有無や管理戸数とは別に、営利の意思を持って反復継続的に賃貸住宅の転貸を行う場合は、その規模によらず、勧誘や契約の適正化のための措置が義務付けられます（国土交通省FAQ）。
専任宅建士と業務管理者の関係
賃貸住宅管理業の業務管理者になるには、次のいずれかの要件を満たす必要があります（国土交通省）。
- 管理業務に関する2年以上の実務経験と、登録試験（賃貸不動産経営管理士など）の合格
- 管理業務に関する2年以上の実務経験と、宅地建物取引士の資格、指定講習の修了
専任の宅地建物取引士が、業務管理者を兼ねることについて、国土交通省のFAQでは、賃貸住宅管理業法上は、法違反となるものではないと示されています。ただし、業務管理者は、従業員が行う管理業務について、必要な指導・管理・監督に従事できる必要があります。宅建業法上の取扱いは、国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」で確認してください。
更新の期限は別々に管理する
宅建業免許と賃貸住宅管理業の登録は、どちらも有効期間が5年間で、更新の申請期間も、満了日の90日前から30日前までです。ただし、免許・登録を受けた日が違うため、満了日は別々です。期限は、それぞれ管理してください。
- 宅建業免許の更新：宅建業免許の更新は何をすればいい？
- 賃貸住宅管理業の登録更新：賃貸住宅管理業の登録更新はいつ？
まとめ
賃貸の仲介は宅建業免許、賃貸住宅の管理受託（200戸以上）は賃貸住宅管理業の登録です。有効期間と更新の申請期間は同じですが、申請先、費用、人の要件は異なります。仲介と管理の両方を行う場合は、免許と登録の両方の期限を管理してください。
宅建業免許と賃貸住宅管理業の登録の両方について、NEO行政書士事務所でご相談を承っています。宅建業免許の手続き全体は宅建業の総合ガイド、賃貸住宅管理業の登録が必要になる基準は賃貸住宅管理業の登録は必要？200戸の基準と対象業務、手続き全体は賃貸住宅管理業の総合ガイド、これから登録を受ける場合は賃貸住宅管理業登録（新規）の申請ガイドにまとめています。
これから宅建業免許を新規で取得する場合は、宅建業免許の新規申請について詳しくはこちら。
出典：宅地建物取引業法第2条・第3条（e-Gov法令検索）、国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト よくある質問」「業務管理者について」「賃貸住宅管理業登録の方法」、大阪府「手数料・電子申請」。2026年9月26日に確認した内容です。