賃貸住宅管理業の登録は、管理する戸数が200戸以上になる場合に義務付けられます。ただし、「何を管理すると登録の対象になるのか」「200戸未満でも登録できるのか」は、迷いやすいところです。このページでは、国土交通省の案内に沿って、登録が必要になる基準と、対象となる業務を整理します。登録が必要と分かった方は賃貸住宅管理業登録（新規）の申請ガイドをご覧ください。
登録が義務付けられる基準
賃貸住宅管理業の登録が義務付けられる規模は、国土交通省令（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則第3条）で200戸と定められています。この戸数には、自己所有物件の管理は含まれません。賃貸人から委託を受けて管理する戸数が対象です。
管理戸数が一時的にでも200戸を超えた場合、その時点で登録を受けていなければ、賃貸住宅管理業を営むことはできません。そのため、一時的にでも200戸を超える見込みがある場合は、登録を受けることが適当とされています。
登録の対象になる「賃貸住宅管理業」とは
賃貸住宅管理業とは、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、次の管理業務を行う事業のことです。
- 賃貸住宅の維持保全を行う業務
- 賃貸住宅の維持保全を行う業務と、家賃・敷金・共益費その他の金銭の管理を行う業務を、併せて行う業務
「賃貸住宅の維持保全」とは、居室や、玄関・通路・階段などの共用部分、居室内外の電気設備・水道設備、エレベーター等の設備について、点検・清掃等の維持を行い、その結果を踏まえて必要な修繕を一貫して行うことをいいます。
登録の対象にならないケース
国土交通省のよくある質問では、次のような場合は、賃貸住宅管理業に該当しないとされています。
- 家賃・敷金・共益費などの金銭の管理のみを行う
- 定期清掃業者、警備業者、リフォーム工事業者などが、維持または修繕の「いずれか一方のみ」を行う
- エレベーターの保守点検・修繕を行う事業者などが、賃貸住宅の「部分のみ」について、維持から修繕までを一貫して行う
- 入居者からの苦情対応のみを行い、維持・修繕（維持・修繕業者への発注等を含む）を行っていない
「賃貸住宅」は、賃貸借契約を締結して賃借することを目的とした、人の居住の用に供する家屋または家屋の部分を指します。通常、事業の用に供されるオフィスや倉庫などは、「住宅」に該当しません。
200戸未満でも登録できる？
管理戸数が200戸に満たない小規模な事業者でも、登録を受けることはできます。国土交通省は、登録を受けることで社会的信用が高まるとして、登録を推奨しています。一方で、登録を受けた場合は、戸数が200戸を超えない場合であっても、賃貸住宅管理業に関する規制の対象になり、違反すると業務停止等の監督処分や罰則の対象になります。登録するかどうかは、規制を守れる体制があるかも含めて検討します。
判断に迷いやすいケース
- 無償で管理を受託している：事業全体の営利性で判断されます。無償であることだけで、登録が不要になるわけではありません
- 社宅代行をしている：転貸型の社宅代行業者であっても、賃貸人から借り上げた賃貸住宅で200戸以上の維持保全を行う場合は、登録が必要です
- サブリースをしている：営利の意思を持って反復継続的に転貸する場合は、規模によらず、特定転貸事業者としての規制が課されます。登録の戸数基準とは別の規制です
登録は法人単位で行います
法人の場合は、法人単位で登録を行い、支社・支店ごとに登録を受けることはできません。登録では、本店と、賃貸住宅管理業を行う支社・支店などの事務所が登録されます。登録の対象となる営業所または事務所は、管理受託契約の締結や維持保全の手配などが行われ、継続的に賃貸住宅管理業の営業の拠点となる実態があるものです。電話の取次ぎのみを行う施設や、物品の置き場は該当しません。
登録が必要と分かったら
登録が必要な場合は、営業所または事務所ごとに業務管理者を1名以上配置し、財産的基礎を満たしたうえで、電子申請で登録を申請します。登録免許税は9万円、標準処理期間は90日で、電子申請に必要なgBizIDプライムの取得には2〜3週間以上かかります。申請の流れと費用は、賃貸住宅管理業登録（新規）の申請ガイドで解説しています。賃貸の仲介も行う場合は、別途宅建業免許が必要です。宅建業免許の新規申請について詳しくはこちらをご覧ください。
NEO行政書士事務所のサポート内容
自社の管理業務が登録の対象になるかの確認、管理戸数の見込みの整理、業務管理者の要件診断から、登録申請書類の作成、電子申請の代理まで、賃貸住宅管理業の登録を一括でサポートしています。代表の橋本嶺皇は、行政書士であるとともに、宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士の資格も持っています。
関連するコラム
出典：国土交通省「業務管理者について」「賃貸住宅管理業法ポータルサイト よくある質問」。2026年10月6日に確認した内容です。
よくある質問
管理戸数が200戸に満たない場合、登録は不要ですか？
登録が義務付けられるのは、管理戸数が200戸以上の場合です。ただし、200戸未満の事業者でも、登録を受けることはできます。国土交通省は、登録を受けることで社会的信用が高まるとして推奨していますが、登録を受けた場合は、戸数にかかわらず、賃貸住宅管理業に関する規制の対象になり、違反すると監督処分や罰則の対象になります。
一時的に200戸を超える見込みがある場合は、どうすればよいですか？
管理戸数が一時的にでも200戸を超えた場合、その時点で登録を受けていなければ、賃貸住宅管理業を営むことはできません。そのため、一時的にでも200戸を超える見込みがある場合は、登録を受けることが適当とされています。登録までには、gBizIDの取得と標準処理期間90日がかかるため、早めの準備が必要です。
家賃の集金だけを代行している場合も、登録の対象になりますか？
家賃・敷金・共益費などの「金銭の管理を行う業務」のみを行う事業は、賃貸住宅管理業に該当しません。賃貸住宅管理業は、賃貸住宅の維持保全を行う業務、または維持保全と金銭の管理を併せて行う業務を行う事業とされています。
サブリース（マスターリース契約）の場合も、200戸以上が基準ですか？
サブリースは、賃貸住宅管理業の登録とは別の規制があります。営利の意思を持って反復継続的に賃貸住宅を転貸する場合は、その規模によらず、特定転貸事業者（サブリース業者）としての規制が課されます。個別のケースは、契約内容によって判断が分かれるため、ご相談ください。
賃貸人から無償で管理を受託している場合も、登録が必要ですか？
事業全体の営利性があるかどうかで判断されます。事業全体において営利性があると認められる場合は、管理業務を無償で引き受けていても、その点のみで営利性がないと判断されるわけではないとされています。200戸以上を管理している場合は、登録を受けることが適当と考えられます。
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