大阪府の案内では、マンションなどの区分所有建物の一室を、自宅と兼ねて事務所にすることは「原則として認められません」。ただし、その建物の管理規約で事務所としての使用が認められていて、住居部分と区別され独立性が保たれている場合は、認められることがあります。
つまり「自宅だからだめ」でも「自宅でも大丈夫」でもなく、建物の形態、管理規約、部屋の使い方で判断が分かれます。物件の契約や内装工事を進める前に確認しておくのが安全です。
大阪府が事務所に求めていること
大阪府は、事務所を「継続的に業務を行うことができる施設」で、他の業者や個人の生活部分からの独立性が保たれているものと説明しています。自宅の場合に問題になるのは、後半の「生活部分からの独立性」です。宅建業の事務所には、不特定多数のお客様が出入りします。そのため、住居と一体で使われている状態では、事務所として安定して使えるとは判断されにくい、という趣旨です。
自宅兼事務所が原則認められない理由
大阪府の資料は、区分所有建物（分譲マンションなど）の一室を自宅と事務所として使うケースを「原則として認められない」としています。理由は、住居としての使用と、来客対応を含む事務所としての使用を、同じ部屋で区別することが難しいためだと読み取れます。
例外として認められることがある条件
大阪府の案内では、次の2つを満たす場合に、認められることがあるとされています。
- その建物の管理規約で、事務所としての使用が認められている
- 住居部分と区別され、独立性が保たれている
管理規約の定めは、建物ごとに違います。居住専用としているマンションでは、そもそも事務所として使用できません。契約前に、管理規約の使用目的の欄を確認してください。
戸建ての自宅の場合
戸建ての自宅は、区分所有建物（分譲マンションなど）とは異なり、開業できます。ただし、事務所とする一室にたどり着くまでの動線で、リビングなど生活空間を通り抜けないことが条件です。自宅の入口から、共用の廊下や階段を通って事務所の部屋に行ける動線であれば問題ありません。入口からすぐの部屋や、階段を上がってすぐの部屋など、生活空間を通らずに独立してアクセスできる部屋が理想的です。
申請で提出する資料（自宅の場合に追加されるもの）
大阪府の事務所関係の提出資料は、次のように分かれています。
- 全員が必要：間取図、建物の外観、入口、事務所内、備品、業者票の各写真
- ビルや集合住宅の場合：資料Bとして、追加の平面図や写真
- 住居の一部を事務所にする場合：資料Cとして、追加の資料
- 他社と同居する場合：資料Dとして、追加の資料
写真は、申請の6か月以内に撮影したカラー写真で、過去の申請時の写真の使い回しは認められません。また、事務机、ロッカー、応接場所、電話などが設置され、営業できる状態になってから申請することとされています。
賃貸・家族名義の場合の注意
- 事務所を使用する権原を示す書面が必要です。賃貸の場合は賃貸借契約書、無償で借りる場合は使用貸借を示す書面です。書面の様式には、契約相手、契約期間、契約形態（賃貸借または使用貸借）、用途（住居・事務所など）を書く欄があります。
- 家族が所有・契約している住宅の場合、大阪府のよくあるお問い合わせでは、使用承諾書や貸借契約書を作成し、申請の際に提示を求めるとされています。
- 賃貸借契約の使用目的が「居住用」のみとなっている物件は、事務所としての使用に貸主の承諾が必要になることがあります。契約書の用途欄は、契約前に確認してください。
- 転貸（また貸し）の物件について、大阪府の資料で明確な記載は確認できませんでした。転貸物件を検討している場合は、事前に大阪府へ確認してください。
契約や改装の前に確認する方法
- 物件の管理規約で、事務所としての使用が認められているかを確認する
- 部屋の間取りで、住居と事務所の部分を区別できるかを確認する（入口の動線を含む）
- 大阪府の宅建業免許グループ（建築振興課）に、物件の資料を示して事前に相談する。電話は06-6941-0351（内線3077・3078）と、大阪府のページに載っています。
事前相談のときは、間取図や物件の写真など、判断の材料になる資料を用意しておくと話が進みやすくなります。
まとめ
自宅で開業できるかは、建物が分譲マンションか、管理規約が何を定めているか、住居と事務所を区別できるかで決まります。「原則不可、条件を満たせば認められることがある」という前提で、契約前に確認することが大切です。事務所要件の全体は宅建業免許の事務所要件、契約前に確認したい点は事務所要件の7つの確認ポイントで整理しています。
レンタルオフィスを検討している場合はレンタルオフィスで宅建業免許は取得できるかもご覧ください。物件がすでに決まっている、または契約前で判断に迷う場合は、NEO行政書士事務所にご相談ください。
事務所の要件を満たせることが確認できたら、大阪府で宅建業を始めるための免許申請の流れや必要書類も確認してください。宅建業の手続き全体は宅建業の総合ガイドにまとめています。