宅建業免許は、法人でも個人でも申請できます（大阪府の手引）。どちらが有利かを一律に言うことはできません。ただし、後から法人にする場合に、免許をそのまま引き継げないことは、最初に知っておく必要があります。
法人と個人で変わらないこと
- 免許の種類（知事免許・大臣免許）と、審査期間（標準5週間）は同じです。
- 事務所の要件、専任宅建士の設置、欠格要件の基準は、法人と個人で共通です。
- 免許を受けたあとの保証金（営業保証金または保証協会への加入）の手続きも共通です。
申請書類の違い
大阪府の案内に基づく違いは次のとおりです。
| 法人 | 個人 | |
|---|---|---|
| 登記・住民票 | 履歴事項全部証明書 | 住民票の抄本（マイナンバーの記載がないもの） |
| 財務 | 貸借対照表・損益計算書（新設で決算前なら開始貸借対照表） | 資産の状況を示す書面 |
| 株主・相談役等 | 相談役・顧問、議決権100分の5以上を持つ株主の一覧 | なし |
| 身分証明書等が必要な人 | 役員（監査役を含む）、相談役・顧問、政令使用人 | 代表者、政令使用人 |
必要書類の全体は必要書類の記事を参照してください。
免許の承継・相続はできない
大阪府のよくあるお問い合わせには、次の記載があります。
- 個人の免許は、相続の対象にならない
- 免許の譲渡はできない（法人の免許も同じ）
たとえば、個人で開業して、後から法人を設立しても、個人の免許を法人が引き継ぐことはできません。
個人から法人にするとき
個人の免許を、法人が引き継ぐことはできません。個人から法人に切り替える場合は、法人として免許を取り直す（新規に申請する）ことになり、免許番号も新しくなります。個人免許の営業保証金も、法人では使えません。
大阪府のよくあるお問い合わせ（Q40）には、法人成りの場合の取扱いとして、次の条件を満たすときに、個人免許が有効なうちに、法人の新規申請を受け付けるという案内があります。
- 法人の設立から6か月以内であること
- 個人免許の代表者と、法人の代表者が同一人であること
- 個人免許と法人の専任宅建士が同一人であること
- 事務所の所在地が同一であること
- 個人免許の有効期限が、法人の申請後4か月以上残っていること
この取扱いは、免許を引き継ぐものではなく、取り直しの手続きを切れ目なく進めるためのものと読めます。法人の申請に不備があって補正が遅れ、その間に個人免許の有効期間が満了すると、免許が失効する旨も書かれています。法人成りのあとは、個人の免許について、廃業等の届出が必要になります。
保証金の扱い
大阪府のよくあるお問い合わせには、個人で供託した営業保証金を、法人で使うことはできない旨の記載があります。個人で営業保証金を供託していた場合、法人成りのあと、法人として改めて保証金の手続きが必要になると考えられます。個人の営業保証金を取り戻す手続きと、法人の保証金の手続きを、どの順番で進めるかは、資金計画に影響します。
判断のための整理
公式資料から確認できる事実をもとにした、考え方の整理です。
- 個人で始めて、将来法人にする予定がある場合：法人にするときは免許の取り直しになり、免許番号も変わり、保証金も手続きし直す。個人免許の有効期間との重なりを見ながら、時期を決める。
- 最初から法人で始める場合：法人の設立登記が必要になり、書類も法人向けのものが必要になる（履歴事項全部証明書、決算書または開始貸借対照表など）。
- すでに法人がある場合：定款の事業目的、本店所在地、役員などを確認する（法人設立と免許の順番を参照）。
法人のほうが信用が高い、個人のほうが手間が少ない、といった一般論は、大阪府の資料には出てきません。事業の規模、取引先の要望、税金や社会保険の扱い（行政書士の業務範囲外の分野もあります）まで含めて、判断が必要です。
まとめ
法人でも個人でも申請できますが、個人免許は承継・相続ができず、法人成りは特例の要件を満たす場合に新規申請として扱われます。「どちらが良いか」は、開業後の事業計画次第です。
どちらで始めるか迷っている場合は、NEO行政書士事務所にご相談ください。事務所や専任宅建士の状況を含めて、免許の取得の面から整理します。変更が生じたときの手続きは変更届の記事で扱います。
法人・個人のどちらで申請する場合でも、要件・必要書類・費用・流れは宅建業免許（新規）の申請完全ガイドで解説しています。宅建業の手続き全体は宅建業の総合ガイドにまとめています。