法人で宅建業免許を取る場合、順番の基本は「法人の設立が先、免許の申請が後」です。法人の申請には、履歴事項全部証明書が必要で、登記が済んでいなければ取得できないためです。ただし、法人設立の前に、免許申請に必要な事務所、専任宅建士、定款の内容を決めておかないと、あとで登記の変更が必要になることがあります。
なぜ法人設立が先になるのか
大阪府の案内では、法人が免許を申請するときに、履歴事項全部証明書を添付します。また、新設した法人で決算が終わっていない場合は、開始貸借対照表を添付します。どちらも、法人が設立され、登記が完了していることが前提の書類です。
定款の目的・商号・本店所在地
法人設立の時点で決める事項のうち、免許申請に関係するものを整理します。
事業目的：大阪府の申請書の記入の手引には、登記簿の確認欄として「目的欄に宅建業を行う旨、記載されていますか」という項目があります。ただし、定款や登記の目的に記載することを法律上必須とする明文の規定は、今回の調査では確認できていません。実務上は、登記簿の目的に宅地建物取引業を営む旨が読み取れる状態にしておくのが安全です。
商号：大阪府の手引には、地方公共団体や公的機関の名称と紛らわしいものなど、商号として認められないものの例が示されています。事務所の入口には、登記どおりの商号を掲示します。
本店所在地：宅建業の事務所は、独立性などの要件を満たす必要があります。法人の本店として登記する場所で宅建業を営む場合、その場所が事務所要件を満たしているかどうかが問題になります。要件を満たさない場所を本店にして設立してしまうと、事務所を移すための本店移転の登記が必要になることがあります。事務所の要件は宅建業免許の事務所要件、自宅の場合は自宅を事務所にできるかで確認してください。
設立後に整えること
法人の設立後、申請までに整える主なものは次のとおりです。
- 事務所の使用権原（賃貸借契約書など）と、事務机・電話などの設置（営業できる状態）
- 申請書に記載する電話の開通（大阪府は、電話が開通していない場合は受付しないとしています）
- 専任宅建士の確保（専任宅建士の人数・専任性・兼業）
- 役員、政令使用人の身分証明書と、登記されていないことの証明書（申請日前3か月以内の発行）
- 決算書、または開始貸借対照表
全体の時系列
- 事業計画を立てる（事務所、専任宅建士、資金）
- 法人の設立準備：定款の目的、商号、本店所在地、役員を決める
- 法人を設立し、登記する
- 事務所を確保し、電話を開通して、営業できる状態にする
- 専任宅建士を確保する
- 書類をそろえ、大阪府に免許を申請する（標準審査期間は書類受付後5週間）
- 免許の通知が届く
- 営業保証金の供託、または保証協会への加入をする
- 大阪府へ届出をして、免許証を受け取る（免許の日から3か月以内）
- 営業を開始する
保証協会と営業開始
保証協会に加入する場合は、免許の通知後に、弁済業務保証金分担金の納付などを行います。営業保証金を供託する場合は、法務局に供託します。どちらの場合も、届出をしたあとでなければ営業を始められません。費用や制度の違いは営業保証金と保証協会の違いで整理しています。
個人で始めてから法人にする方法との違いは、法人と個人どちらで取るかで解説しています。
まとめ
法人で宅建業を始める場合は、法人設立（登記）が先で、免許の申請が後です。ただし、設立前に決めておくと後戻りを避けられる項目（目的、商号、本店所在地、専任宅建士）があります。全体の準備は開業準備を時系列で整理した記事も参考にしてください。
これから法人を設立する段階で、事務所や専任宅建士の見通しに不安がある場合は、NEO行政書士事務所にご相談ください。免許取得の面から、法人設立前に確認しておくべき点を整理します。
法人設立後に免許を申請する場合の要件・必要書類・費用・流れは、宅建業免許（新規）の申請完全ガイドで確認できます。宅建業の手続き全体は宅建業の総合ガイドにまとめています。