宅建業を始めるときは、「事務所」と「専任宅建士」を先に固めるのが基本です。この2つは、後から変えにくく、免許を受けられるかどうかに直結します。書類の準備や、保証金の資金の用意は、その後で構いません。
この記事では、大阪府で宅建業を始めるまでの流れを、8つのステップで整理します。各ステップから、詳しい記事へ進めるようにしています。
全体の流れ
| STEP | 内容 | 主な確認事項 |
|---|---|---|
| 1 | 事業計画 | 事業内容が宅建業に当たるか、資金の見通し |
| 2 | 法人か個人かを決める | 個人免許は法人に引き継げない |
| 3 | 事務所を確保する | 独立性、使用権原、営業できる状態 |
| 4 | 専任宅建士を確保する | 常勤・専従、他社との兼務がないか |
| 5 | 必要書類をそろえる | 証明書は申請日前3か月以内 |
| 6 | 免許を申請する | 標準審査期間は5週間 |
| 7 | 保証金の手続きをする | 営業保証金か保証協会。届出は3か月以内 |
| 8 | 営業を開始する | 届出後に免許証を受け取る |
STEP1：事業計画
どんな事業を行うのかを整理します。売買や賃貸の仲介、代理などを業として行う場合は、宅建業の免許が必要です。自分が所有する物件を自分で貸すだけの場合は、条文上、宅建業に含まれていません。あわせて、開業までの資金（事務所の費用、保証金、運転資金）の見通しを立てます。
STEP2：法人か個人かを決める
どちらでも申請できますが、個人の免許を、後から法人に引き継ぐことはできません。法人で始めるなら、設立の登記が先です。
STEP3：事務所を確保する
物件を契約する前に、事務所の要件を確認します。自宅、レンタルオフィス、他社との同室は、判断が分かれます。申請の時点で、電話が開通し、事務机などが設置された、営業できる状態になっている必要があります。
→ 自宅の場合、レンタルオフィスの場合、事務所要件の7つの確認ポイント
STEP4：専任宅建士を確保する
事務所ごとに、従業者5人に1人以上の専任宅建士が必要です。他社の役員・従業員などとの兼務は認められません。
→ 専任宅建士の人数・専任性・兼業、認められないケース、行政書士との兼業
STEP5：必要書類をそろえる
法人・個人別に、約20項目の書類が必要です。官公署の証明書は、申請日前3か月以内のものです。取りすぎると期限が切れるため、時期を見て集めます。
STEP6：免許を申請する
書面申請は、大阪府の窓口（咲洲庁舎の建築振興課）へ持参します（33,000円）。電子申請（eMLIT）は26,500円です。標準の審査期間は、書類受付後5週間で、補正の日数は含まれません。
STEP7：保証金の手続きをする
免許の通知が届いたら、営業保証金を供託するか、保証協会に加入します。営業保証金は本店1,000万円、保証協会の分担金は本店60万円で、協会の入会金や年会費が別途かかります。免許の日から3か月以内に届出をしないと、免許が取り消されます。
STEP8：営業を開始する
届出をして、免許証を受け取ったあと、営業を始められます。業者票と報酬額表は、免許を受けたあとに掲示します。
順番を間違えやすい点
- 事務所の契約を先にしてしまう：契約後に、事務所要件を満たさないことが分かると、やり直しになります。STEP3の前に確認してください。
- 専任宅建士を後回しにする：専任宅建士がいなければ、免許は受けられません。STEP4は、STEP3と並行して進めます。
- 保証金を免許後に考える：資金の用意は、免許の通知の前から準備しておくと、3か月以内の届出に間に合わせやすくなります。
- 法人設立を後にする：法人の場合は、設立の登記が、申請書類の前提です。
まとめ
宅建業の開業は、事務所と専任宅建士を先に確認し、その後に書類、申請、保証金、営業開始の順で進めます。どこから手をつけるか迷う場合は、開業前に確認したい10項目のチェックリストで、現状を確認してください。
自分の場合の順番や、スケジュールを整理したい方は、NEO行政書士事務所にご相談ください。宅建業の手続き全体は宅建業の総合ガイドにまとめています。
疑問点から探したい方は、大阪府の宅建業免許でよくある質問20選もご覧ください。