宅建業

宅建業免許で専任宅建士が認められないケースとは？よくある注意点を解説

2026.09.23 NEO行政書士事務所　行政書士橋本嶺皇（宅地建物取引士）

宅建士の資格者が社内にいても、専任宅建士として認められるとは限りません。大阪府の資料に基づくと、他の法人の役員・従業員を兼ねている場合、複数の事務所の専任を兼ねている場合、常勤性が認められない場合などは、専任として認められません。

専任は「資格」ではなく「勤務のしかた」で決まります。資格者を確保しても、勤務の実態が要件に合わなければ、免許の要件（専任宅建士の設置）を満たさない、という点が、この記事の中心です。

専任と認められない主なケース

ケース	大阪府の扱い
他の法人の役員・従業員を兼ねている	不可（同じ建物内でも不可）
複数の事務所の専任を兼ねている	不可
監査役を兼ねている	不可
建設業の経営業務の管理責任者・専任技術者を兼ねている	原則不可。同一法人・同一場所の場合に限り、個別に判断
在学中の大学生	常勤性が認められない例
通勤が不可能な距離に住んでいる	常勤性が認められない例
他の企業の従業員や公務員	常勤性が認められない例
非常勤で勤務している	常勤性が認められない

他の法人の役員や従業員を兼ねることは、同じ建物内であっても認められません（大阪府のよくあるお問い合わせ）。たとえば、複数の会社を経営していて、その別会社の役員になっている場合は、別会社の役員を兼ねている点で、専任性が問題になります。

同じ会社であっても、複数の事務所（本店と支店など）の専任を兼ねることはできません。事務所ごとに、専任宅建士を置く必要があります。また、監査役との兼務も認められません。

建設業の経営業務の管理責任者や、専任技術者を兼ねる場合は、原則として認められません。大阪府の手引では、同一の法人で、かつ同一の場所（同一建物）に限り、勤務の実態や業務量を見て個別に判断されます。別の場所にある場合や、別の法人の場合は、認められません。

同一法人・同一場所で兼務する場合は、大阪府の様式ではなく、書式の指定がない申立書を提出します。宅建業と建設業それぞれの想定業務量（たとえば「週○時間」）を具体的に書き、支障なく従事できることを記載します。この申立書は、新規免許申請の場合が対象とされています。

大阪府の手引は、常勤性を、雇用契約などの継続的な関係があり、事務所の業務時間に従事することと説明しています。具体的に、次のような場合は常勤性が認められない例として挙げられています。

なお、国土交通省の「解釈・運用の考え方」には、ITの活用などにより事務所以外で勤務する場合も、常勤に含める趣旨の記載があります。大阪府の資料でこの扱いが確認できなかったため、大阪府での運用は不明です。

大阪府は、専任宅建士の誓約書と宅建士証の写しのほか、次の資料の提出を求めることがあると説明しています。

雇用の実態がない場合、いわゆる名義だけの専任は認められません。事務所の実態と食い違う申請をすると、審査で確認される可能性があります。

次の順番で確認すると、見落としを減らせます。

専任宅建士は、資格者がいるだけでは足りません。他社との兼務、複数事務所の兼務、建設業との兼務、常勤性のいずれかに問題があると、専任として認められないおそれがあります。確認の観点は、専任の宅地建物取引士とはのページにも整理しています。

自分の状況で専任が認められるかを申請前に確認したい場合は、NEO行政書士事務所にご相談ください。

名義だけの専任や名義貸しが問題になる場面は、宅建業の名義貸しはなぜ禁止かで整理しています。

専任の宅地建物取引士を置けることが確認できたら、大阪府で宅建業を始めるための免許申請の全体像も確認してください。宅建業の手続き全体は宅建業の総合ガイドにまとめています。

※本記事は宅建業免許制度に関する一般的な情報を目的としたものです。要件・必要書類・費用・運用は変更されることがあり、個別の状況によっても異なります。申請の際は、必ず大阪府（所轄行政庁）や各保証協会の最新の案内をご確認ください。

状況に合わせて、必要な手続きや進め方を整理します。