宅建業法は、宅建業者が自己の名義で、他人に宅建業を営ませることを禁止しています（宅建業法第13条第1項）。これを「名義貸し」といいます。違反すると、業務停止や免許取消しの対象になるほか、名義を貸した側には、3年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金、またはその両方が科されます（宅建業法第79条第3号）。
条文の内容
宅建業法第13条は、次の2項からなります。
- 第1項：宅建業者は、自己の名義をもって、他人に宅建業を営ませてはならない
- 第2項：宅建業者は、自己の名義をもって、他人に、宅建業を営む旨の表示をさせ、または宅建業を営む目的をもってする広告をさせてはならない
免許を持つ事業者が、免許を持たない他人（個人や別会社）に、自社の名前や免許番号を使わせて営業させることは、実質的に無免許事業を可能にしてしまいます。宅建業法第12条は、免許を受けない者が宅建業を営むこと自体を禁止しており、名義貸しの禁止は、この無免許事業の禁止を実効性のあるものにするための規定です。
名義貸しに当たりうる例
条文からは、次のような形態が名義貸しに当たると考えられます。
- 免許を持たない者に、自社の名前で契約を締結させ、実質的な営業主体は別の者である場合
- 免許を持たない者が営業していることを知りながら、自社の名前を使った広告や看板の掲示を許可する場合
- 独立した営業所として実態がなく、名前だけを貸す形の「支店」「代理店」
一方で、正当な代理・媒介契約や、フランチャイズ契約であっても、実際の営業主体が誰か、契約や広告の名義が実態と合っているかによって、判断は変わります。個別の契約形態が名義貸しに当たるかどうかは、実態に即して判断されるため、疑問がある場合は事前に確認することが大切です。
違反した場合の措置
名義貸しをした宅建業者には、次の措置がありえます。
- 業務停止処分：宅建業法第13条に違反したときは、1年以内の期間を定めて、業務の全部または一部の停止を命じられることがあります（宅建業法第65条第2項第2号）
- 免許取消し：業務停止処分に違反した場合など、情状が特に重いときは、免許の取消しの対象になります（宅建業法第66条第1項第9号）
- 罰則：名義貸しをして他人に宅建業を営ませた者は、3年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金に処し、またはこれを併科するとされています（宅建業法第79条第3号）
免許を取り消されると、その取消しの日から5年間は、新たに免許を受けられません（欠格要件の記事）。法人の役員がこれに該当した場合も同じ扱いです。
支店・案内所の名義との関係
支店や案内所を新設するときは、その場所が実際に事業を行う事務所としての実態を備えているかが、事務所の要件でも問われます。名前だけを置く形の拠点は、事務所要件（継続的に業務を行うことができる施設であること）を満たさない可能性があるだけでなく、名義貸しの疑いにもつながりかねません。支店を出すときの手続きは、支店を出すときに必要な手続きで整理しています。
まとめ
名義貸しは、宅建業法で明確に禁止されており、違反すると業務停止・免許取消し・罰則の対象になります。代理店契約やフランチャイズ契約を結ぶ場合も、実際の営業主体と、契約・広告の名義が一致しているかを確認してください。契約形態について不安がある場合は、NEO行政書士事務所にご相談いただくか、契約内容によっては弁護士等にもご相談ください。
名義貸しを避ける基本は、自社の名義で免許を取得し、専任の宅地建物取引士と事務所を実態のあるかたちで整えることです。専任として認められない例は専任宅建士が認められないケースで整理しています。専任の宅地建物取引士について詳しく見ることができます。これから自社で宅建業を始める場合は宅建業免許の新規申請について詳しくはこちら、手続き全体は宅建業の総合ガイドをご覧ください。
出典：宅地建物取引業法第12条・第13条・第65条・第66条・第79条（e-Gov法令検索）。2026年9月27日に確認した内容です。