宅建業免許は、申請者や役員などが「欠格要件」に一つでも当てはまると、受けることができません（宅建業法第5条）。法人の場合は、会社そのものだけでなく、役員や政令使用人が当てはまる場合も免許を受けられません。申請の前に、対象となる全員について確認しておく必要があります。
この記事は、宅建業法の条文の内容を整理したものです。ご自身やご自身の会社が当てはまるかどうかの個別の判断は、大阪府の窓口でご確認ください。
欠格要件に当たる主なケース
宅建業法第5条第1項には、次のような場合が定められています（条文の要点です。詳しい条件は条文をご確認ください）。
- 破産手続開始の決定を受けて、復権を得ていない者
- 免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない者
- 免許取消しの聴聞の期日・場所が公示された後に、廃業や解散の届出をした者で、届出の日から5年を経過しないもの（廃業や解散について相当の理由がある場合を除く）
- 拘禁刑以上の刑に処せられ、刑の執行を終わった日（または執行を受けることがなくなった日）から5年を経過しない者
- 宅建業法や暴力団対策法に違反したことにより、または刑法の一定の罪（傷害、暴行、脅迫、背任など）や暴力行為等処罰法の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、同様に5年を経過しない者
- 暴力団員、または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者
- 免許の申請前5年以内に、宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者
- 宅建業に関して不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者
- 心身の故障により宅建業を適正に営むことができない者として、国土交通省令で定めるもの
- 営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が上記のいずれかに当たる者
- 暴力団員等がその事業活動を支配する者
- 事務所について、専任の宅地建物取引士の設置の要件を欠く者
法人・個人で、誰が確認の対象になるか
- 法人の場合：役員、または政令で定める使用人のうちに、第1号から第10号までの欠格要件に当たる者がいると、免許を受けられません（第5条第1項第12号）。ここでいう役員には、業務を執行する社員、取締役、執行役、これらに準ずる者のほか、相談役や顧問など、名称を問わず同等以上の支配力を持つと認められる者も含まれます。
- 個人の場合：政令で定める使用人のうちに、同じ欠格要件に当たる者がいると、免許を受けられません（第13号）。
政令で定める使用人とは、宅建業に関して事務所の代表者である使用人です（宅建業法施行令第2条の2）。たとえば、支店長などが当たります。事務所には、本店・支店のほか、継続的に業務を行える施設を持ち、宅建業の契約を締結する権限を持つ使用人を置く場所も含まれます（同施行令第1条の2）。
免許を受けた後に該当したとき
免許を受けた後に、破産手続開始の決定を受けて復権を得ていない状態になった場合、拘禁刑以上の刑に処せられた場合、暴力団員等になった場合などは、免許は取り消されます（宅建業法第66条第1項）。法人の役員や政令使用人が、こうした事由に当たるに至った場合も同じです。
このほか、免許を受けてから1年以内に事業を開始しない場合や、引き続き1年以上事業を休止した場合も、免許は取り消されます。
役員や政令使用人が変わったときは、変更から30日以内に変更届が必要です。詳しくは変更届が必要なときで整理しています。
申請書類での確認
大阪府の申請では、欠格要件に当たらないことの誓約書と、次の証明書類を提出します。
- 身分証明書（本籍地の市区町村が発行）
- 登記されていないことの証明書（法務局が発行）
対象は、個人事業者の場合は代表者、法人の場合は役員（監査役を含む）と相談役・顧問、個人・法人とも政令使用人です。令和6年5月25日以降、専任宅建士の分は不要になりましたが、役員や政令使用人が専任宅建士を兼ねている場合は、引き続き必要です。書類の全体は必要書類の記事をご覧ください。
申請前の確認の進め方
- 対象者を洗い出す（代表者、監査役・相談役・顧問を含む全ての役員、支店長などの政令使用人）
- 各人について、上記の欠格要件に当たらないかを確認する（「5年」の起算日に注意する）
- 誓約書と証明書類を準備する
- 判断に迷う場合は、大阪府の宅建業免許グループ（建築振興課）に事前に相談する
欠格要件のほかに、事務所や専任宅建士の要件もあります。全体のチェックは免許を取る前に確認したい10項目にまとめています。
まとめ
欠格要件は、申請者本人だけでなく、法人の役員や政令使用人にも関係します。一人でも当てはまると免許を受けられないため、法人設立や役員の構成を決める段階から確認しておくと、申請後のやり直しを防げます。役員の中に不安のある方がいる場合などは、NEO行政書士事務所にご相談ください。手続き全体は宅建業免許（新規）の申請完全ガイドで解説しています。
更新や変更届を含む宅建業の手続き全体は、宅建業の総合ガイドにまとめています。
出典：宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）、宅地建物取引業法施行令（同）、大阪府「新規免許申請に必要な書類」。2026年9月26日に確認した内容です。